蘇州要加碼樓市調控,高價拿地的開發商被套

2019-05-27
來源:香港商報網

圖片來源:海洛創意
  政府表態沒有義務保證開發商每塊地都不賠錢。
 
  記者 | 楊冰柯
 
  半個月前限售政策落地的蘇州,仍然存在繼續加強調控的可能。
 
  據澎湃新聞報道,蘇州在5月24日召開了房地產行業座談會,內容包括繼續提高限售、限購等門檻、已上報房地產長效調控機制方案,今年房價漲幅目標5%等內容。
 
  一位開發商向界面新聞記者確認參加了蘇州市政府5月24日召開的開發商座談會,參與的開發商代表都是城市總經理級別。
 
  蘇州市住建局對界面新聞記者表示,確實開了這樣一場會議,但具體內容以官方微博和微信為準。
 
  據上述開發商透露,此次座談會召開背景主要是蘇州市第一季度土地市場過熱、一二手房價倒掛、四月底房價價格指數超過了蘇州全年調控目標5%的界限,這引起了國務院調控小組的問詢。
 
  此次座談會內容包括調控加碼、不放松限價、房價漲幅控制在5%以內、長效調控機制已經形成方案并上報住建部、后續土地出讓指導價格適當下降等內容。
 
  在這之前,蘇州在5月11日發布了《市政府關于進一步促進全市房地產市場持續穩定健康發展的補充意見》,意見要求蘇州工業園區全域、蘇州高新(7.540, 0.18, 2.45%)區部分重點區域新房項目限售三年,蘇州工業園區全域二手房限售五年。5月16日,蘇州市工業園區政策再度加碼,調整新房學位政策,由5年學位改為9年。
 
  但限售政策和學位加碼政策都指向特定區域,政策顯然比之前流傳的版本要輕松很多。
 
  在5月24日的開發商座談會上,政府表示“5·11新政”手段溫和,主要是釋放政府調控決心。將6、7月作為過渡期,如果幾大指標得不到控制,7月后調控即可加碼。具體措施是將限售區域擴大至其它熱點區域,同時外地人社保繳稅年限由一年變為兩年。
 
  在蘇州市政府由“溫和”到“嚴厲”的轉變中,5月18日新華社公布了住建部的預警提示,蘇州名列其中。
 
  “5·11新政”出臺后,蘇州一位市場人士就對界面新聞記者分析過政策影響,他表示新政力度不大,反倒刺激了蘇州其它區域的成交和房價上漲。
 
  根據克而瑞蘇州數據,限售新政發布后首周,即5月13日至19日,蘇州市區新房成交總體有所下滑,但最反映市場真實情況的二手房成交不降反升,火熱的蘇州樓市尚未受到太大影響。5月20日-22日,蘇州新房和二手房仍然有每日800-1000套的成交量,和調控新政發布前的數據差別不大。
 
  但如果蘇州政策繼續加碼的話,市場很可能會發生轉變。幾位購房者對界面新聞記者表示,接下來會等等看。
 
  上述開發商對界面新聞記者表示,估計政策傳導還要一點時間,看后續的土拍情況,但是開發商們都肯定希望政策市場都穩定。
 
  可以確定的是拿了高價地的開發商日子會比較難過。此次座談會上,政府明確表態全年物價審核不會放開,年度明確蘇州所有項目預售備案價不得超過4萬,且不會考慮項目具體情況,單個區域內新備案價格不得超過目前同類在售項目最高備案價格,政府沒有義務保證開發商每塊地都不賠錢。
 
  上述開發商還對界面新聞記者表示,其實上一波拿高價地的開發商都還沒解套,比如魯能已經將蘇州的項目轉讓了。
 
  根據上海聯合產權交易所披露的信息,5月23日,魯能集團擬掛牌轉讓蘇州魯能置業有限公司100%股權及相關債權。
 
  魯能在2016年正式進入蘇州,進入蘇州拿的第一塊地是吳中區吳中大道北側地塊,溢價率高達146.4%。后來魯能在同年的9月連奪相城區兩宗土地,溢價率分別是77.19%和59.40%。這三宗地塊,魯能分別打造了魯能公館、魯能泰山7號和魯能泰山9號,但截至目前銷售都不理想。
 
  其中,拿地價為1.8萬/平方米的魯能公館最新售價為2.2萬/平方米,這個價格顯然難以支撐成本。
 
  根據魯能相關財務數據,截止今年4月,蘇州魯能置業總資產50.44億,營業收入727萬,營業利潤-2410萬,凈利潤虧損2400萬,總負債40.48億。
 
  項目難賣且成本難以覆蓋,這可能是魯能轉讓蘇州項目的原因,而最近高價拿地的開發商們也會面臨和魯能相似的問題。
 
  4月24日,蘇州曾一口氣出讓5宗宅地,其中兩宗都刷新了板塊樓面價。其中,新城招商奪得吳中太湖新城地塊,樓面價為20909元/平方米,成為板塊單價地王;碧桂園競得尹山湖地塊,樓面地價21933元/平方米,也為板塊地王。4月30日,中海地產在蘇州工業園區拿下的地塊樓面價為30287元/平方米,創下蘇州最高記錄。
 
  接下來的5月8日,榮盛以8.8億首入蘇州,地塊樓面價為14263元/平方米,又創下用直板塊的樓面價新高。
 
  如今,蘇州市政府已經明確調控不放松,并隨時可能加碼,對于高價拿地的開發商而言,今后將面臨更嚴峻考驗,能否解套也充滿更多未知。
 
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[責任編輯:李振陽]
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